编辑丨李壮
编者按
5月28日，广州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，进一步优化住房限购政策、住房信贷政策、住房套数认定等措施。其中，非广州市户籍人口在限购区买房，社保要求从2年降至6个月。对在非限购区域内拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。同日，深圳也宣布下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
5月29日，中国人民银行广东省分行开始执行调整优化差别化住房信贷政策，主要包括：对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限；对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。
在早前的5月27日，上海发布楼市新政“沪九条”，放宽楼市限购。
对比之前的北京楼市新政，“上广深”的楼市新政尽管各不相同，但整体力度要更大。
一线城市积极推动楼市新政，是对制度顶层设计的积极回应。在5月17日，国务院政策例行吹风会主管部门介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况之后，“降首付、降利率、政府收储”重磅政策在当天即推出。
目前，包括部分一线城市在内的百余城已执行公积金贷款新政，越来越多的城市同步跟进优化首付比例。截至5月28日，广东、陕西、重庆、合肥等近10个省市明确执行“首套房首付比例降至15%”。
有业内人士表示，楼市支持政策已突破了常规思路，政府层面对于扭转房地产销售颓势的力度和决心很大。原本在热门城市限购区域内拥有大量土储和项目的央国企，会率先享受该轮政策红利。另有房企人士认为，待政府收储工作全面推进、市场供求达到一个新的平衡点，房地产市场有望步入拐点，而这一时间节点可能要等到明年。
一线感知楼市全面提振政策：
部分楼盘看房量、咨询量增加两三倍
“5·17”政策为楼市注入多剂猛药后，房地产市场出现了久违的热闹。从业30余年，广东中原地产项目部总经理黄韬正经历其职业生涯所遇“降首付”力度最大的一次：“早年楼市贷款限制宽松的时候，虽说首付10%甚至‘零首付’的情况也有，但官方层面一直都是叫停。最近20年，商贷比例最低也要两成，现在首套房最低首付比例调整到15%，放在历史周期来看也是罕见的。”
在黄韬看来，目前楼市支持政策已经突破了常规思路。“除了降首付、降房贷，最近很多政策具有颠覆性，比如，大批城市开始‘买房送户口’；在佛山，住宅项目的利好开始适用于公寓项目，有的公寓开始执行民用水电气价格，等等。”
黄韬表示，政策发布后首个周末，广州区域楼盘的看房量、咨询量即增加了两三倍，不过彼时降首付等调控细则尚未出炉，成交量没有大幅增加。“之前国务院政策例行吹风会表示各地可‘因城施策’调整首付比例，银行层面肯定会陆续行动，但一线城市市场情况特殊，走在下调前沿的可能性不大。”黄韬表示，“等后续一线城市降首付细则落地，会对观望型客户的决策起到推动作用。”
据了解，区别于武汉、合肥等多个二三线城市率先确认执行“首套房首付比例降至15%”，四大一线城市在调整首付比例调整方面相对缓慢。截至5月27日，上海率先松绑，将首套房最低首付款比例由30%下调为不低于20%。5月28日，广东省宣布商贷首套最低首付款比例不低于15%等，其中深圳首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%。
对于这轮重量级楼市政策所能发挥的效果，黄韬秉持谨慎乐观态度。据介绍，目前政府层面对于扭转房地产销售颓势的力度和决心很大，楼市政策、价格等大有向2014年前回归的趋势，但市场环境已经不可同日而语。他就此谈道，“比如，广州有的二手房项目较高峰时期跌价20%至30%，市场略显胶着；楼市两极分化也明显，目前广州400多个楼盘有一手房在售，少量网红盘仍受市场追捧，不过单价‘10万+’以上的项目不超过10个，市场要想持续回温还有赖宏观经济环境的改善。”
首钢地产市场经理马腾飞则顾虑，当前降首付等举措可能加重市场观望情绪。“事实上，去年部分楼盘类似‘零首付’‘低首付’‘首付分期’等销售策略已经悄然盛行，大幅折扣下，大家实际销售价格其实低于公开的网签价格，目前的‘史诗级’举措在操作层面并不新鲜。”他向本刊补充道，“现在官方层面取消降贷款利率下限并由各地自主确定利率，从宏观上看不失为利好，但后续市场如何发酵还有待观察。”
政策组合拳持续发力
部分地区公积金贷款利率进入“1时代”
回溯5月17日被冠以“史诗级救市”的楼市新政，央行对首套房商贷首付比例、公积金贷款利率的下限调整均创下历史纪录。
首付比例政策方面，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套房、二套房商贷最低首付比例分别调整为不低于15%、不低于25%；在此基础上，各地可按“因城施策”原则自主确定辖区各城市首付比例下限。住房商业贷款利率方面，取消全国层面首套住房和二套房商贷利率下限；个人住房公积金贷款利率也自2024年5月18日起下调0.25个百分点，其中5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。
在系列政策组合拳中，公积金贷款利率下调目前已在包括“北上广深”在内的百余座城市执行。以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270元降至4135元，减少约135元；总利息支出可减少4.85万元。
相比百城执行的公积金贷款新政，首付比例调整出现了分层现象。一方面，甘肃、陕西、山西、重庆、合肥等近10个省市率先明确执行“首套房首付比例降至15%”；另一方面，“北上广深”等高能级城市则出现分化，其中上海和深圳最低首付款比例调整为不低于20%或20%，广州最低首付比例调整为不低于15%。
镜鉴咨询创始人张宏伟就此表示：“一线城市楼市政策执行中，上海的政策调整为其他一线城市提供了样板，趋势就是降首付、降利率。”
事实上，“5·17”会议前，除“北上广深”等8个城市，其他城市首付已选择执行20%、30%的全国性底线政策；此外，2023年以来，已有多地下调或取消首套房贷利率下限。根据央行数据，截至今年3月末，全国343个地级及以上城市中75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。
中指研究院市场研究总监陈文静就此表示，此前多数城市取消首套房贷利率下限，商贷利率普遍执行LPR-40BP至LPR-70BP，即3.25%-3.55%之间，少数城市部分银行首套房贷利率已低至3.1%。随着各地首付比例和房贷利率继续调整，大多数城市首付比例有望执行“首套15%、二套25%”；房贷利率方面也将有更多城市进行调整。
值得一提的是，以西藏为代表的部分地区个人公积金贷款利率已步入“1时代”。据西藏自治区住房资金管理中心规定，对于首套房购房者，当地五年期以下(含五年)和五年期以上的公积金利率分别调整为不低于1.36%、1.68%。
从市场成交情况看，叠加前期限购松绑利好，该轮政策组合拳对楼市的激活效应正在显现。据中指院数据，新政出炉当周(5.13-5.19)，全国重点30城新房销售面积环比增长8.5%。期间深圳、成都的新房销售面积环比增长19.0%、10.6%；杭州二手房成交套数环比增长19.6%、同比增长37.6%。
近日开发商也搭乘政策东风加速推盘。以深圳为例，“5·17”新政后首个周末，鸿荣源胤璇、京基宸悦府和宏发悦见和府3个新盘集中入市，频传销售“喜报”。其中，鸿荣源胤璇开盘当天接近“日光”，项目于5月18日当天销售126套、揽金15亿元，去化率达97.7%，成为该轮新政后深圳第一个接近“日光”的新盘。
北京居民的购房热情也被带动，新政后的首个周末，持币观望的群体开始活跃。北京通州某项目置业顾问向本刊表示，与之前相对平稳的市场相比，“5·17”新政后市场销量确实更好，虽然不是各个楼盘皆像网传那样“人山人海”，但其负责的项目成交量多了三成左右；二手房方面，新政后首个周末(5.18—5.19)北京单日破千套，这在近一两年内是很少出现的。
该名置业顾问介绍，不同于“越跌越难卖”的市场胶着状态，新政助推了一批观望客下手：“部分客户心态有点‘绷不住’，担心再不出手就会错失目前大力度的优惠或者更好的房源。也有部分首付不够上车的客户，想要再等等政策。”
地方政府同步开展收储商品房工作
楼市升温拐点正在到来
除了需求端迎来政策利好，备受市场关注的“央行拟设立低成本货款资金支持地方政府收购已建成未出售的商品房”消息，也在该轮楼市政策组合拳中靴子落地。此次保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，支持地方政府选定地方国企收购待售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
事实上，“5·17”会议官宣政府拟收储待售商品房消息后，马腾飞所在的重庆区域团队第一时间咨询了当地收储条件。“目前重庆地区的政府收储条件是收现房，整栋或整单元，多数户型面积在90平方米以下，不过目前正在报名收集阶段，收购对象相关部门要在信息收集结束后做选择，时间大概是在年底。”马腾飞表示，“我们企业符合面积要求的楼盘是在建的期房，政府也允许报名，最终是否能够被收储同样要到年底才知道。”
在马腾飞看来，地方政府收储开发商待售房能够解决当前行业的主要问题，让供求重新回归平衡，不过最终效果有赖推进力度：“3000亿元再贷款资金能够撬动的规模还不够，根据机构研报，想要完全去库存，需要7万亿元。未来可能还需要追加资金才能达到质变。”
与此同时，马腾飞表示,此举意味着开发商需要在价格上让步：“政府收储能够极大缓解开发商库存压力，当然价格不会太高，不过现下很多房企宁愿‘亏本’换取现金流。”
近日，重庆建工旗下重庆嘉寓房屋租赁公司(以下简称“重庆嘉寓”)在重庆联合产权交易所官网发布《关于公开征集批量收购商品房房源的公告》，征集批量收购商品房用作公共租赁住房。按照重庆嘉寓披露的收储要求，待收购房源须位于重庆市中心城区轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区周边一公里内；整幢、整单元作为基本收购单位，且单套建筑面积不超过90平方米；房源须为现售商品房，能满足金融机构发放贷款的要求等。
东方证券研报认为，该轮收储政策中，地方国企作为收购主体，收购资金将通过未来售房收入和租赁经营收入回收，然而市场化收购的房价、租金收益率和融资成本倒挂是地方国企参与的核心约束点。此外，5年贷款期限相对较短，地方政府或需要为选定的国企还贷兜底，因此申请贷款主体将会审慎决策。后续需要持续关注再贷款落地进度、是否出台财政补贴政策降低融资成本、地方国企平台具体收购方案等。
黄韬就此谈道，新一轮政府收储工作将更大作用于库存量更大、去化更难的三四线城市，一线城市想要出现大规模的政府收购不太现实。他补充道：“目前国内的房地产年销售规模突破10万亿元，对比之下，3000亿元的资金体量其实不大。不过此举的重要价值在于传递出政府层面的支持和态度。”
某房企前任总经理、房地产投资人王维旭向本刊表示，该轮楼市新政具有颠覆性，能够阶段性地对市场形成冲击波，不过此前新房与二手房积压的库存如同堰塞湖，需要时间和市场消化。“此次地方政府选定地方国企收购开发商库存产品用于保障性住房，有专项政策性贷款提供资金通道，不过整个收购涉及较多关联方利益，实质性操作过程和实效有待观察。”
在马腾飞看来，“5·17”提振政策的目标不在于改变企业格局，在“该破产的破产”趋势导向下，未来部分房企强者恒强。他就此预判道：“待政府收储工作全面推进、供求达到一个新的平衡点后，房地产市场有望步入拐点。收储政策落实大概是今年年底，所以市场真正企稳回升的时间节点可能在明年。”
等来“红利期”的房企们：
热门城市龙头房企更具业绩支撑
楼市新政虽然会让所有房企雨露均沾，但房企层面的分化已经持续几年，能够借此机遇开启增长的房企可能并不多。张宏伟就此表示：“全国范围内北上广深、杭州、成都、合肥、西安等几个城市的楼市基本面尚可，其中部分一线城市虽然去化周期超过20个月，但是由于基本需求量仍然在，只要限制政策放开，叠加其他全国性的政策组合拳落地，市场成交量的复苏指日可待。只有这些城市成交量好转了，才会带动其他城市去库存。”
核心城市货值储备充沛更易支撑房企销售业绩，就近期公开披露的重点城市土储规模的房企来看，头部房企越发注重在一线城市“积粮”。本刊了解到，截至2023年底，保利发展、越秀地产在一线城市土储面积分别约1702.76万平方米、1129.48万平方米，在公司总土储面积中占比11.60%、44%(见表1)。
从2023年新增土储规模来看，中海地产、招商蛇口在高能级城市强势拓储，其中招商蛇口一线城市的新增土地投资金额约567亿元，占投资总额的50%；中海地产一线城市的新增货值约1142.52亿元，在其新增货值的占比达60%(见表2)。过去一年中，中海地产在一线城市拿下3宗百亿级地块，包括联合上海龙华建设斥资240亿元拿下上海“地王”徐汇区龙华街道地块，公司在一线城市夺地风头正盛。
值得一提的是，伴随购房成本下降及前期核心城市限购松绑，市场销售热度开始回升，新近解除限购的核心城市的重点房企或率先享受市场复苏红利。本刊了解到，在新近全面解除限购的成都、西安等城市，全国性龙头房企及地方国企占据当地头部市场份额。譬如，中指院榜单显示，今年1—4月，中国铁建、保利发展、中能建城市投资位居西安市拿地金额榜TOP3，入围门槛超过20亿元(见表3)。
相比之下，杭州区域本土化色彩浓厚，本土房企在二级市场也迎来明显利好。近期滨江集团、绿城中国、广宇集团、南都物业等多家房企逼近涨停板。其中，滨江集团、绿城中国一贯占据杭州头部市场份额。据克而瑞榜单，今年1—4月，滨江集团、绿城中国在杭州的全口径销售金额分别为166.37亿元、94.94亿元，蝉联杭州楼市冠、亚军地位。
目前两家房企依旧显现对杭州市场的偏爱。据滨江集团2023年年报，去年公司新增土地储备项目33个，其中杭州达到27个。截至2023年末，滨江集团的土地储备中杭州占60%。而在滨江集团2024年预交付的38宗项目中，有21宗位于杭州。
绿城中国也持续重仓杭州。截至2024年3月，绿城中国于杭州的土储资产达到1275亿元，在其38宗新拓项目中，有超过三分之一的项目位于杭州本地。就在5月，绿城旗下宸岸印月项目首开141套房源，报名1818户，社保排序需118个月，最终入围1008户，成为杭州全面放开限购以来诞生的首个“拼社保”项目。
如果把观察范围扩充至房企整体销售及拓储表现，今年百强房企格局仍在经历深度调整。据中指院发布的2024年1-4月中国房地产企业销售业绩榜单，期间百强房企销售总额为12464.4亿元，同比下降，但降幅较上月有所收窄。
当前行业龙头阵营排位竞争仍然激烈。今年前4月，行业TOP3阵营由去年同期的“保万中”变阵为“保中万”，期间保利发展、中海地产、万科分别实现销售额960亿元、820亿元、779.8亿元，中海地产销售额反超万科。
从销售榜单TOP10来看，目前央国企及区域龙头房企保持销售韧性，前4月绿城中国、华润置地、招商蛇口、建发房产、滨江集团、龙湖集团、越秀地产入围榜单前十，入围门槛超过302亿元。与此同时，一线梯队内部尚在经历座次洗牌，其中绿城中国、建发房产、越秀地产分别实现销售额755.2亿元、410.6亿元、302亿元，排名第4位、第7位、第10位，较去年同期分别上升3个位次、3个位次、4个位次(见表4)。
从A股房企来看，结合今年一季报，据Wind数据，一季度，107家A股房企中有51家盈利，占比近五成，另有半数房企录得亏损。具体来看，一季度A股市场中万科、绿地控股、保利发展位居“赚钱”能力第一梯队，分别实现营业收入615.94亿元、515.68亿元、497.48亿元；净利润规模前三甲为保利发展、滨江集团、南京高科，报告期内分别实现归母净利润22.24亿元、6.6亿元、5.26亿元(见表5)。从现金及现金等价物余额来看，保利发展是A股房企中惟一现金及现金等价物余额突破千亿的企业，金额为1281.46亿元。
从业绩增长角度观察，一季度，招商蛇口、滨江集团、荣盛发展、新华联等15家A股房企实现营业收入和净利润“双增”(见表6)。其中，招商蛇口实现营收、归母净利润237.47亿元、3.32亿元，分别同比增长58.22%、22.22%。“杭州一哥”滨江集团实现营收、归母净利润137.01亿元、6.6亿元，分别同比增长35.85%、17.84%。两家房企将业绩增长的原因归结为交付面积或开发业务结转规模的增加。
房地产迎来重估行情
龙头、超跌及政策受益房企受关注
在楼市全面提振政策之下，A股房地产开发板应声普涨。截至5月27日，房地产(申万)板块指数报收2124.81点，近20日涨幅19.05%。曾在4月暂别千亿市值的保利发展，现已重返千亿市值规模。
另据Wind数据，截至5月27日，107家A股房企市盈率PE(TTM)中位值为9.82倍，对比今年年初6.86倍的中位值，板块估值中枢开始上移。
多家机构认为，伴随行业周期企稳，房地产板块有望迎来新一轮价值重估机会。中金公司近期报告显示，地产股在政策驱动下呈现快速修复，预计短期仍存进一步上行动能。考虑到从政策释放到基本面起效将存在一定的时滞及不确定性，伴随累计涨幅逐渐扩大，市场亦可能出现阶段性回调。抛开短期的博弈性、事件性因素驱动，地产市场本身正在朝着下行斜率趋缓的方向运行，近期一揽子政策有助于本轮周期在6—12个月维度内更快迎来转机，以结束自2021年以来的快速调整阶段，并过渡到相对平稳阶段。伴随地产周期企稳，板块有望出现一轮可观的重估行情。
珠海横琴阿法元资产管理企业首席投资官何一峰向本刊表示：“目前房地产板块处于估值修复的过程当中，修复过程虽然会略显漫长甚至出现波折，但这个过程显然尚未结束，房地产板块仍有一定的价值重估和配置机会。”
深谙地产行业的财经知名博主朱酒向本刊表示，地产股从4月下旬以来出现了强势上涨，可以定性为超跌反弹，此前几个主要城市松绑限购及去库存等政策导向为低迷的销售市场雪中送炭，也是促成地产股上涨的重要因素。不过，在商品房销售仍未见底、股市整体资金有限的背景下，地产板块不具备整体持续性拉升的条件，后续走势主要看每月的销售数据能否同比回正，板块分化也是必然，对于投资者来说，分清楚“捡金子还是飞蛾扑火”，至关重要。
朱酒认为：“真正能享受到该轮政策支持红利的，主要是在原有热门城市限购区域内拥有大量土储和项目的央国企，这些公司融资渠道畅通，手握优质货源，只是此前受限于环境销售进度较慢，随着限购松绑其销售业绩会有明显的阶段性拉升。与此同时，部分地方国企，尤其是城投类公司，会直接受益于项目的大宗交易，近期不少城投公司大涨，背后便享有真金白银的支持。”
张宏伟就此向本刊表示，近期股价涨幅居前的房企有三类：“一是超跌后呈现估值修复行情，比如万科和金地；二是城投类概念股，受收购存量房用作做保障房政策的影响，比如城投控股；三是受益于去库存政策利好的代理交易服务商，比如世联行、我爱我家。也可以看出来，这三类企业将在未来去库存导向下受益较多。”
(本文已刊发于6月1日《证券市场周刊》，原标题为《楼市升温，房地产板块迎来重估行情》。文中提及个股仅做举例分析，不做投资建议。)